Eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen, ist der Wunsch vieler Ausländer. Damit nicht zu viel Schweizer Grund und Boden in ausländische Hände gerät, hat die Schweiz den Immobilienkauf für Ausländer per Bundesgesetz, dem sogenannten „lex koller“, geregelt. Da in der Schweiz das Subsidiaritätsprinzip gilt, regelt der Bund hier nur die grundsätzlichen Themen, die Kantone haben in diesem föderalistischen System die Hoheit über den Vollzug dieses Gesetzes und haben teilweise sehr unterschiedliche Bestimmungen und Regelungen. Wer als Ausländer eine Immobilie in der Schweiz kaufen möchte, sollte sich zunächst grundsätzlich informieren, ob ein Immobilienkauf überhaupt möglich ist und sich erst im zweiten Schritt die Region und damit den Kanton aussuchen, wo die Wunschimmobilie stehen soll. Dann werden die kantonalen Bestimmungen geprüft und sollte der Immobilienkauf weiterhin möglich sein, kann schlussendlich konkret nach einer Immobilie geschaut werden. Wird dieser Weg ausgehend von der Wunschimmobilie gegangen, kann es gut sein, dass der interessierte Käufer enttäuscht wird.

Immobilie kaufen als Ausländer in der Schweiz

Im Bundesgesetz wird definiert, wer als Person im Ausland gilt. Zunächst sind Ausländer mit Wohnsitz im Ausland und Ausländer mit Wohnsitz in der Schweiz, die nicht Staatsangehörige der EG/ EFTA sind und keine Niederlassungsbewilligung C besitzen, als „natürlich Person im Ausland“ klassifiziert. Hier greift das Bewilligungsgesetz, wenn ein Immobilienkauf in der Schweiz avisiert wird.

Schweizer und Schweizer Doppelbürger mit Wohnsitz in der Schweiz oder dem Ausland, Staatsangehörige der EU/ EFTA mit Wohnsitz in der Schweiz (mit entsprechenden Aufenthaltsbewilligungen) und Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten mit gültiger Niederlassungsbewilligung C, die ihren tatsächlichen Wohnsitz in der Schweiz haben, unterliegen nicht dem Bewilligungsgesetz und können somit auch als Ausländer eine Immobilie in der Schweiz kaufen.

Welche Voraussetzungen hat der Kauf einer Immobilie in der Schweiz für Ausländer?

Eine wichtige Voraussetzung für Ausländer, die sich bei einem Immobilienkauf in der Schweiz auf ihren Schweizer Wohnsitz berufen, ist der Nachweis, dass ihr Lebensmittelpunkt auch tatsächlich dort ist. Wichtige Anhaltspunkte sind dabei z. B. der gemeinsame Haushalt mit Ehegatten oder Lebenspartnern und Kindern, das Arbeitsverhältnis, die volle Steuerpflicht oder die regelmäßige Mitwirkung in einem Verein. Nicht ausreichend dafür ist es, mit einem Schweizer Bürger verheiratet zu sein und/ oder eine fremdenpolizeiliche Aufenthaltsbewilligung und eine Anmeldebestätigung der Gemeinde als Nachweis zu erbringen.

Wer gilt in der Schweiz als Person? Wie ist der Nachweis des Wohnsitzes in der Schweiz geregelt?

Als Person im Ausland gelten auch Gesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben, auch wenn sie Schweizern gehören. Des Weiteren zählen dazu auch juristische Personen mit Sitz in der Schweiz, wenn sie von Personen im Ausland „beherrscht“ werden, dieses wird dann vermutet, wenn sie mehr als ein Drittel des Kapitals besitzen oder darüber verfügen.

Wer also seinen Wohnsitz in der Schweiz nachweisen kann und eine Aufenthaltsbewilligung B (EU/ EFTA Angehörige) oder eine Niederlassungsbewilligung C (andere ausländische Staaten) besitzt oder als Schweizer Bürger im Ausland lebt, ist den Schweizer Bürgern rechtlich gleichgestellt und kann in der Schweiz eine Immobilie bewilligungsfrei kaufen.

Alle anderen können keine Wohnimmobilie oder ein Mehrfamilienhaus in der Schweiz kaufen. Einzige Ausnahmen sind hier zum einen Gewerbeimmobilien, die, solange sie keine Wohneinheiten enthalten, auch von Ausländern in der Schweiz gekauft werden können.

Zum anderen können unter bestimmten Bedingungen Ferienwohnungen von Ausländern gekauft werden. Auch hier ist wieder zu beachten, dass dies nur EU/ EFTA Angehörigen mit Wohnsitz in ihrem Heimatland möglich ist, allen anderen nicht. Außerdem sind dann die kantonalen Unterschiede zu beachten, so ist in einigen Kantonen der Erwerb von Ferienwohnungen durch Ausländer gar nicht möglich, wie derzeit in Zürich oder Genf. Auf die anderen Kantone wird ein bestimmtes Kontingent an Ferienwohnungen pro Jahr, die an Ausländer verkauft werden dürfen, (teilweise sehr ungleich) aufgeteilt. Die Kantone können dann auch weitere Beschränkungen für bestimmte Orte vornehmen oder die Bewilligung gleich an die Gemeinden weiterreichen, so dass hier innerhalb des Kantons Unterschiede bestehen.

Sind die erwähnten Hürden genommen und eine Immobilie in der Schweiz gefunden, deren Kauf auch an einen Ausländer bewilligt wurde, sind noch die steuerlichen und rechtlichen Auswirkungen zu beachten.

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