„Lex Koller“ ist die Gesetzesgrundlage für das Bewilligungsverfahren vom Immobilienkauf in der Schweiz durch Personen im Ausland. Dies ist ein Bundesgesetz und beschränkt den Grundstückserwerb durch Personen im Ausland. Kommt es zur Bewilligung, gelten die kantonalen Unterschiede. Um zu verstehen, wer als „Person im Ausland“ gilt, hilft der Blick ins „Lex Koller“: Als natürliche Person im Ausland gilt jeder, der keine Schweizer Staatsbürgerschaft besitzt und im Ausland lebt. Als juristische Person im Ausland gelten Gesellschaften, die ihren Sitz im Ausland haben,auch wenn sie Schweizern gehören oder es sich wirtschaftlich betrachtet um Schweizer Firmen handelt.

Um es kurz zu machen: Für natürliche und juristische Personen mit Wohnsitz in Deutschland ist es ohne Aufenthaltstitel nahezu unmöglich, eine Wohnimmobilie in der Schweiz zu erwerben, sei es ein Mehrfamilienhaus, ein Wohnhaus, eine Wohneinheit oder ein Grundstück. Es gibt aber einige Ausnahmen, die wir im Folgenden erläutern.

Da es als deutscher Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland unmöglich ist, eine Immobilie in der Schweiz als Wohnhaus, Mehrfamilienhaus oder Grundstück zu kaufen, liegt die Frage nahe, wie es beim Kauf einer Zweitwohnung aussieht. Wie das Bewilligungsverfahren für den Kauf einer Ferienwohnung in der Schweiz ist, haben wir im Stifterbrief 2/2023 erläutert. Beim Kauf einer Zweitwohnung gibt das Lex Koller Gesetz ebenfalls Regelungen vor. So können deutsche Grenzgänger, die in der Schweiz arbeiten, in der Gegend ihres Arbeitsortes ohne Bewilligung eine Zweitwohnung kaufen. Solange ein Grenzgänger in dieser Region arbeitet, muss er die Wohnung selber bewohnen und darf sie nicht vermieten.

Außerdem kann ein Deutscher mit Wohnsitz in Deutschland den Kauf einer Zweitwohnung bewilligt bekommen, wenn er außergewöhnliche, schutzwürdige Beziehungen unterhält. Dazu zählen Beziehungen, die wirtschaftliche, wissenschaftliche oder kulturelle Interessen wahren. Verwandtschaftliche Beziehungen mit Personen in der Schweiz zählen hingegen nicht dazu.

Laut Lex Koller können Ausländer, in unserem Fall deutsche Staatsbürger mit Hauptwohnsitz in Deutschland, „Grundstücke, die für einen wirtschaftlichen Zweck genutzt werden {…}“ ohne Bewilligung erwerben. Hierbei ist es nicht relevant, ob das Grundstück dem Unternehmen des Erwerbers dient oder an Dritte zur Ausübung einer wirtschaftlichen Tätigkeit vermietet wird. Als sogenannte Betriebsstätten gelten dabei beispielsweise Fabrikationsgebäude, Hotels, Restaurants, Arztpraxen oder Einkaufscenter. Dieser Immobilienkauf in der Schweiz ist bewilligungsfrei. Kompliziert wird dieser Kauf dann, wenn die Immobilie neben dem gewerblichen Zweck auch zu Wohnzwecken genutzt werden kann, wenn also in dieser Immobilie Wohnraum enthalten ist wie Betriebswohnungen. Denn wenn es um Wohnraum geht, der vermietet oder verpachtet werden soll, gibt es in der Schweiz keine Bewilligung für Ausländer. Lediglich hotelmäßig bewirtschafteter Wohnraum gilt als Betriebsstätte und ist somit bewilligungsfrei.

Erben einer Immobilie in der Schweiz?

Für Personen ohne Wohnsitz in der Schweiz ist es also nicht so einfach, eine Immobilie in der Schweiz zu kaufen. Aber wie sieht es aus, wenn man eine Immobilie in der Schweiz erbt? Kann jede Person, die nach dem Lex Koller als bewilligungspflichtig eingestuft wird, als Erbe eingesetzt werden und die geerbte Immobilie übernehmen? Auch hier gibt das Lex Koller Klarheit: Von der Bewilligungspflicht ausgenommen sind gesetzliche Erben, dazu zählen die nach gesetzlicher Erbfolge erbende Personen (idR Kinder und Ehegatten oder eingetragene Partner), aber auch eingesetzte Erben, die nur dann erben, wenn alle näheren Verwandten verstorben sind. Die Befreiung gilt allerdings nicht für die Übertragung unter Seitenverwandten wie Geschwistern. Rechtswidrig ist dabei auch, wenn ein Grundstück von einem Kind an seine Eltern veräußert wird und diese dann innerhalb kurzer Zeit diese Immobilie an ein anderes Kind weiter veräußern. Auch wenn die einzelnen Rechtsgeschäfte nicht bewilligungspflichtig wären.

Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist also nicht so einfach möglich, wie viele sich das erhoffen. Bleibt der Wohnsitz des Käufers in Deutschland, ist immer das Lex Koller und die Bewilligungspflicht maßgeblich, ob dieser Immobilienerwerb überhaupt möglich ist. Bei positiver Rückmeldung greifen dann noch kantonale Unterschiede, die beachtet werden müssen. Auch wenn der Begünstigte einer deutschen Familienstiftung bereits in die Schweiz umgezogen ist und dort seinen Hauptwohnsitz hat, kann die Familienstiftung mit Sitz in Deutschland nur bewilligungspflichtige Immobilien in der Schweiz kaufen.

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