Die Familienstiftung als Vermieterin – Teil 2 von 2

VON CHRISTIAN JAENECKE

Nachdem im letzten Beitrag die allgemeinen steuerlichen Rahmenbedingungen für Familienstiftungen vorgestellt wurden, die bei der Vermietung von Immobilien zum Tragen kommen, widmet sich dieser Beitrag einigen Fallstricken und deren Umgehung.    


Um nicht ungewollt die Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung zu erfüllen, die unter anderem eine Belastung der laufenden Mieterträge sowie aller Verkaufsgewinne mit der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer nach sich ziehen würde, sollte nach Möglichkeit eine Vermietung von Grundstücken durch die Stiftung an stiftungsverbundene Unternehmen vermieden oder zumindest im Vorfeld von einem Steuerberater oder Rechtsanwalt kritisch geprüft werden. Auf diese Weise wird auch die Gefahr einer umsatzsteuerlichen Organschaft vermieden, die zu einer Verlagerung sämtlicher umsatzsteuerlicher Risiken des operativen stiftungsverbundenen Unternehmens auf die Stiftung selbst führen kann.

 

Bei der Vermietung zu Wohnzwecken sollte beachtet werden, dass die von der Vermietung durch natürliche Personen bekannte „66%-Grenze“ nach Meinung der Finanzverwaltung nicht auf juristische Personen anwendbar sein soll. Im speziellen Fall der Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken können natürliche Personen die vollen Werbungskosten steuermindernd gelten machen, wenn die vereinbarte Miete (Kaltmiete + Umlagen) zumindest 66% der ortsüblichen Marktmiete entspricht. Stiftungen droht damit bei Festlegung der Miete unterhalb des Marktniveaus vor Ort ein anteiliger Verlust der abzugsfähigen Werbungskosten.

 

Als weitere Konsequenz kommt hinzu, dass die verbilligte oder gar kostenlose Überlassung einer Wohnung an einen Begünstigten laut Stiftungssatzung zu einem einkommensteuerpflichtigen Sachbezug des Begünstigten führt.

 

Behält sich der Stifter einen Nießbrauch an den Erträgen vor, sind die laufenden und außerordentlichen Grundstücksaufwendungen nach Maßgabe des Bürgerlichen Gesetzbuches zu verteilen. Demnach trägt der Eigentümer (hier die Stiftung) die außergewöhnlichen Aufwendungen. Die laufenden Aufwendungen, wie zum Beispiel Versicherungen oder Ausbesserungen, die zur gewöhnlichen Unterhaltung erforderlich sind, hat der Nießbraucher (hier der Stifter) zu tragen. Steuerlich droht im Fall einer Übernahme außergewöhnlicher Aufwendungen durch die Stiftung eine Versagung des Werbungskostenabzugs. Werbungskosten müssen stets im Zusammenhang mit Einnahmen stehen, die hier jedoch von dem Nießbraucher (Stifter) und eben nicht der Stiftung erzielt werden. Es empfiehlt sich daher, abweichend von der gesetzlichen Regelung eine vertragliche Regelung zu treffen, nach der neben den gewöhnlichen auch die außerordentlichen Kosten durch den Nießbraucher zu tragen sind.    

Kommentar schreiben

Kommentare: 2
  • #1

    Jens Zastrow (Montag, 02 September 2019 21:27)

    Ich bin Vorstand einer Familienstiftung mit 100% Beteiligung an einer GmbH (IT). Ich möchte über die Stiftung eine Immobilie erwerben die an Stifterfamilie und an die GmbH vermietet wird um alles am gleichen Standort zu haben. Bezug sich der Hinweis im Artikel bzgl der Betriebsaufspaltung auf Grundstücke im speziellen oder auch auf Büroräume/einzelnes Gebäude. Wer würde überhaupt diesen Sachverhalt bewerten?

  • #2

    Christian Jaenecke (Dienstag, 10 September 2019 15:14)

    Hallo Herr Zastrow,

    vielen Dank für Ihr Interesse an unserem Artikel.

    Generell setzt eine Betriebsaufspaltung, bei der eine GmbH als "Betriebsunternehmen" fungiert, voraus, dass dieser eine funktional wesentliche Betriebsgrundlage überlassen wird.

    Grundstücke sind im Regelfall funktional wesentlich. Der GmbH kann das komplette Grundstück überlassen werden, es können aber auch einzelne Geschäftsräume überlassen werden, in denen die GmbH ihrer Geschäftstätigkeit nachgeht.

    Ob in Ihrem konkreten Fall eine Betriebsaufspaltung vorliegt bzw. verursacht wird, können wir gerne in einem gemeinsamen Termin besprechen.

    Meine Kolleginnen Marion Itjeshorst (marion.itjeshorst@unternehmerkompositionen.de) und Sabine Wilms (sabine.wilms@unternehmerkompositionen.de) stehen Ihnen gerne für weitere Fragen und einen Terminvorschlag zur Verfügung (Tel.: +49 (0) 2132 915 74 90).

    Herzliche Grüße aus Meerbusch
    Christian Jaenecke