Die Familienstiftung als Vermieterin – Teil 2 von 2

VON CHRISTIAN JAENECKE

Nachdem im letzten Beitrag die allgemeinen steuerlichen Rahmenbedingungen für Familienstiftungen vorgestellt wurden, die bei der Vermietung von Immobilien zum Tragen kommen, widmet sich dieser Beitrag einigen Fallstricken und deren Umgehung.    


Um nicht ungewollt die Voraussetzungen einer Betriebsaufspaltung zu erfüllen, die unter anderem eine Belastung der laufenden Mieterträge sowie aller Verkaufsgewinne mit der Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer nach sich ziehen würde, sollte nach Möglichkeit eine Vermietung von Grundstücken durch die Stiftung an stiftungsverbundene Unternehmen vermieden oder zumindest im Vorfeld von einem Steuerberater oder Rechtsanwalt kritisch geprüft werden. Auf diese Weise wird auch die Gefahr einer umsatzsteuerlichen Organschaft vermieden, die zu einer Verlagerung sämtlicher umsatzsteuerlicher Risiken des operativen stiftungsverbundenen Unternehmens auf die Stiftung selbst führen kann.

 

Bei der Vermietung zu Wohnzwecken sollte beachtet werden, dass die von der Vermietung durch natürliche Personen bekannte „66%-Grenze“ nach Meinung der Finanzverwaltung nicht auf juristische Personen anwendbar sein soll. Im speziellen Fall der Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken können natürliche Personen die vollen Werbungskosten steuermindernd gelten machen, wenn die vereinbarte Miete (Kaltmiete + Umlagen) zumindest 66% der ortsüblichen Marktmiete entspricht. Stiftungen droht damit bei Festlegung der Miete unterhalb des Marktniveaus vor Ort ein anteiliger Verlust der abzugsfähigen Werbungskosten.

 

Als weitere Konsequenz kommt hinzu, dass die verbilligte oder gar kostenlose Überlassung einer Wohnung an einen Begünstigten laut Stiftungssatzung zu einem einkommensteuerpflichtigen Sachbezug des Begünstigten führt.

 

Behält sich der Stifter einen Nießbrauch an den Erträgen vor, sind die laufenden und außerordentlichen Grundstücksaufwendungen nach Maßgabe des Bürgerlichen Gesetzbuches zu verteilen. Demnach trägt der Eigentümer (hier die Stiftung) die außergewöhnlichen Aufwendungen. Die laufenden Aufwendungen, wie zum Beispiel Versicherungen oder Ausbesserungen, die zur gewöhnlichen Unterhaltung erforderlich sind, hat der Nießbraucher (hier der Stifter) zu tragen. Steuerlich droht im Fall einer Übernahme außergewöhnlicher Aufwendungen durch die Stiftung eine Versagung des Werbungskostenabzugs. Werbungskosten müssen stets im Zusammenhang mit Einnahmen stehen, die hier jedoch von dem Nießbraucher (Stifter) und eben nicht der Stiftung erzielt werden. Es empfiehlt sich daher, abweichend von der gesetzlichen Regelung eine vertragliche Regelung zu treffen, nach der neben den gewöhnlichen auch die außerordentlichen Kosten durch den Nießbraucher zu tragen sind.    

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Kommentare: 4
  • #1

    Jens Zastrow (Montag, 02 September 2019 21:27)

    Ich bin Vorstand einer Familienstiftung mit 100% Beteiligung an einer GmbH (IT). Ich möchte über die Stiftung eine Immobilie erwerben die an Stifterfamilie und an die GmbH vermietet wird um alles am gleichen Standort zu haben. Bezug sich der Hinweis im Artikel bzgl der Betriebsaufspaltung auf Grundstücke im speziellen oder auch auf Büroräume/einzelnes Gebäude. Wer würde überhaupt diesen Sachverhalt bewerten?

  • #2

    Christian Jaenecke (Dienstag, 10 September 2019 15:14)

    Hallo Herr Zastrow,

    vielen Dank für Ihr Interesse an unserem Artikel.

    Generell setzt eine Betriebsaufspaltung, bei der eine GmbH als "Betriebsunternehmen" fungiert, voraus, dass dieser eine funktional wesentliche Betriebsgrundlage überlassen wird.

    Grundstücke sind im Regelfall funktional wesentlich. Der GmbH kann das komplette Grundstück überlassen werden, es können aber auch einzelne Geschäftsräume überlassen werden, in denen die GmbH ihrer Geschäftstätigkeit nachgeht.

    Ob in Ihrem konkreten Fall eine Betriebsaufspaltung vorliegt bzw. verursacht wird, können wir gerne in einem gemeinsamen Termin besprechen.

    Meine Kolleginnen Marion Itjeshorst (marion.itjeshorst@unternehmerkompositionen.de) und Sabine Wilms (sabine.wilms@unternehmerkompositionen.de) stehen Ihnen gerne für weitere Fragen und einen Terminvorschlag zur Verfügung (Tel.: +49 (0) 2132 915 74 90).

    Herzliche Grüße aus Meerbusch
    Christian Jaenecke

  • #3

    Jürgen Berrisch (Montag, 20 Januar 2020 12:03)

    Die von mir gegründete Familienstiftung kauft ein Einfamilienhaus.
    Kann die Stiftung das Haus an den Stifter bzw. an die Stifterfamilie / Destinatäre vermieten und im Gegenzug das Haus über Werbungskosten steuerlich geltend machen oder handelt es sich hier möglicherweise um Gestaltungsmissbrauch?

    Freundliche Grüße,
    Jürgen Berrisch

  • #4

    Christian Jaenecke (Mittwoch, 22 Januar 2020 15:06)

    Hallo Herr Berrisch,

    vielen Dank für Ihre Anfrage und Ihr Interesse an unserem Artikel.

    Die von Ihnen beschriebene Zielsetzung, dass eine Familienstiftung ein Mietwohngrundstück an den Stifter, Mitglieder der Stifterfamilie oder andere Begünstigte vermietet und dabei entstehende Werbungskosten steuerlich geltend macht, ist generell gut umsetzbar.

    Für Übertragung von Vermögen an eine Familienstiftung sprechen - neben etwaigen steuerlich motivierten Erwägungen - vor allem Gründe im Zusammenhang mit einer strategischen Optimierung der Eigentümerstruktur, wie die Vermeidung von streitbehafteten Erbengemeinschaften und die Trennung von den persönlichen Lebensrisiken der Stifterfamilie (Privatinsolvenz, Scheidung etc.). Ob die Vermietung des Grundstücks an den Stifter, die Stifterfamilie oder fremde Dritte erfolgt, führt im Hinblick auf die Möglichkeit des Werbungskostenabzugs zu keinen Unterschieden. Entscheidend ist stattdessen, dass die Miete in fremdüblicher Höhe festgesetzt wird.

    Um Ihnen ein Gefühl für einen typischen Gestaltungsmissbrauch im Zusammenhang mit der Vermietung von Grundstücken zu geben, verweise ich auf diesen Fall der sog. "Überkreuzvermietung":

    A und B erwerben jeweils gleich große Eigentumswohnungen in demselben Haus, wobei sie den Kauf in voller Höhe fremdfinanzieren. Da sie die Darlehenszinsen jeweils steuerlich geltend machen möchten, vermieten sie sich gegenseitig die Wohnungen und erklären jeweils Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

    Da A und B jeweils die eigene Wohnung hätten nutzen können und die Überkreuzvermietung - im Gegensatz zu dem von Ihnen genannten Fall - ausschließlich dazu dient, die Kreditzinsen als Werbungskosten geltend machen zu können, sehen der Bundesfinanzhof und die Finanzverwaltung hierin einen Gestaltungsmissbrauch nach § 42 der Abgabenordnung.

    Ob und in welcher Höhe in Ihrem konkreten Fall die Gebäude-Abschreibungen und weitere Werbungskosten auf Ebene der Familienstiftung steuerlich abzugsfähig sind, können wir gerne in einem gemeinsamen Termin besprechen.

    Meine Kolleginnen Marion Itjeshorst (marion.itjeshorst@unternehmerkompositionen.de) und Sabine Wilms (sabine.wilms@unternehmerkompositionen.de) stehen Ihnen gerne für weitere Fragen und einen Terminvorschlag als Ansprechpartnerinnen zur Verfügung (Tel.: +49 (0) 2132 915 74 90).

    Herzliche Grüße
    Christian Jaenecke