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Der Gesetzgeber plant bereits seit längerer Zeit eine Verschärfung des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG), um Steuerumgehungen durch sogenannte Share Deals zu erschweren. Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hatte hierzu am 8. Mai 2019 seinen Referentenentwurf veröffentlicht.
In diesem Beitrag stellen wir Ihnen die wichtigsten Neuerungen im Zusammenhang mit der Errichtung immobilienbezogener Stiftungen näher vor.
Anders als bei einem Asset Deal kommt es bei einem immobilienbezogenen Share Deal zu keinem Wechsel des Grundstückseigentümers. Stattdessen werden Anteile (Shares) an einer grundbesitzenden Gesellschaft veräußert, sodass wirtschaftlich betrachtet eine mittelbare Grundstücksübertragung vorliegt. Da das GrEStG erst bei Übertragung bzw. Vereinigung einer bestimmten Mindestquote von Gesellschaftsanteilen von einem steuerbaren Vorgang ausgeht, stellt der Share Deal bei Immobilientransaktionen zwischen Stifterfamilie und Familienstiftung einen wichtigen Gestaltungsbaustein dar, um steuerbedingte Transaktionskosten zu minimieren. Nach aktueller Rechtslage führt entweder die Übertragung oder Vereinigung von 95% der Anteile einer Gesellschaft mit Grundbesitz zu einem steuerbaren Vorgang. Diese Quote soll nun auf 90% gesenkt werden, sodass künftig im Umkehrschluss eine Übertragung (oder Vereinigung) von 89,9% (statt 94,9%) der Anteile steuerfrei bleibt.
Die Ausgangsposition stiftungsinteressierter Immobilieninvestoren sieht regelmäßig so aus, dass sich die Grundstücke außerhalb einer Gesellschaftsstruktur im Privatvermögen befinden. Die Vorbereitung eines (später) steuerfreien Share Deals erfordert dabei zunächst die (Zwischen)Übertragung an eine Personengesellschaft. Gängige Varianten sind entweder die Übertragung an eine vermögensverwaltende GmbH & Co. KG, an welcher der Stifter zu 100% als Kommanditist beteiligt ist, oder aber die Übertragung an eine GbR, an welcher der Stifter zu 99% und zum Beispiel ein Familienmitglied zu 1% beteiligt wird. Diese Übertragung bleibt grunderwerbsteuerfrei, sofern die Anteile der aufnehmenden Gesellschaft während einer Sperrfrist von aktuell fünf Jahren nicht (hier an die Familienstiftung) weiterübertragen werden. Diese Sperrfrist wird nun auf zehn Jahre ausgedehnt (§ 5 GrEStG). Ebenfalls zehn Jahre beträgt künftig die Beobachtungsfrist nach § 1 Absatz 2a GrEStG, womit eine Übertragung von mindestens 90% der Anteile einer Personengesellschaft innerhalb eines Zeitraumes von zehn Jahren an neue Gesellschafter steuerbar wird. Ebenso wird der Beobachtungszeitraum bei den Befreiungsvorschriften der §§ 6 und 7 GrEStG auf zehn Jahre verlängert.
Als weitere Neuerung soll in bestimmten Fällen eine Vorbehaltsfrist von fünfzehn Jahren gelten, um zeitlich gestreckte Erwerbe steuerlich erfassen zu können.
Hieraus ergibt sich für Stiftungsinteressierte das Erfordernis, bei künftigen Grundstücksübertragungen sowie Gesellschafterwechseln in ihrer Beteiligungsstruktur den zehn bzw. fünfzehn Jahre umfassenden Beobachtungszeitraum im Auge zu behalten.
Für Kapitalgesellschaften ist die Einführung des neuen § 1 Absatz 2b GrEStG geplant. Hiernach liegt ein steuerbarer Vorgang vor, wenn 90% einer grundbesitzenden Kapitalgesellschaft innerhalb von zehn Jahren auf neue Anteilseigner übergehen. Auf Ebene des jeweiligen Anteilseigners muss keine bestimmte Beteiligungshöhe erreicht werden. Da hierbei sowohl unmittelbare als auch mittelbare Anteilsübertragungen betroffen sind, entsteht gerade in mehrstufigen Kapitalgesellschaftsstrukturen ein verschärftes Erfordernis zur genauen Dokumentation und Kontrolle bei Anteilsübertragungen.
Die geplanten Neuregelungen verdeutlichen die Vorteile einer im Vorfeld jedes Immobilieninvestments festgelegten Strategie. Erwerben Sie beispielsweise ein Grundstück bereits in der Rechtsform einer GbR, steht Ihnen sofort danach ein grunderwerbsteuerfreier Verkauf von künftig 89,9% der Anteile offen.